ที่ดินของฉันในเชียงดาวราคาเท่าไร

คำถามนี้ตอบได้จริงเพียงสองระดับ ระดับแรกคือราคาที่คนอื่นในตำบลเดียวกับคุณกำลังตั้งขายกันอยู่ ระดับที่สองคือราคาที่ผู้ซื้อยอมจ่ายจริง ระดับแรกเราวัดได้และเปิดให้ดูได้ทั้งหมดในหน้านี้ ระดับที่สองไม่มีใครในประเทศไทยวัดได้ เพราะราคาซื้อขายจริงไม่ถูกเปิดเผยต่อสาธารณะ

หน้านี้จึงให้ระดับแรก พร้อมบอกขนาดตัวอย่างของทุกตัวเลข เพื่อให้คุณรู้ว่าแต่ละตัวเลขหนักแน่นแค่ไหน

วิธีอ่านราคาต่อไร่

ราคารวมของประกาศใช้เทียบกันไม่ได้ เพราะแปลงขนาดไม่เท่ากัน สิ่งที่เทียบได้คือราคาต่อไร่

หนึ่งไร่เท่ากับ 1,600 ตารางเมตร หรือ 400 ตารางวา หนึ่งงานเท่ากับ 400 ตารางเมตร และหนึ่งตารางวาเท่ากับ 4 ตารางเมตร ถ้าที่ดินของคุณเป็น 2 ไร่ 2 งาน ก็คือ 2.5 ไร่ ตั้งขายไว้ 3 ล้านบาท เท่ากับไร่ละ 1.2 ล้านบาท

ตัวเลขที่เราใช้ในหน้านี้เป็น ค่ามัธยฐาน ไม่ใช่ค่าเฉลี่ย ค่ามัธยฐานคือตัวเลขที่อยู่ตรงกลางเมื่อเรียงจากน้อยไปมาก ใช้แทนค่าเฉลี่ยเพราะแปลงวิวดอยแปลงเดียวที่ตั้งราคาสูงผิดปกติ สามารถลากค่าเฉลี่ยของทั้งตำบลให้เพี้ยนได้ แต่ลากค่ามัธยฐานไม่ได้

ช่วงราคารายตำบล จากข้อมูลของเรา

ข้อมูลชุดนี้มาจากประกาศขายที่ดินสาธารณะในอำเภอเชียงดาวที่เรารวบรวมไว้ 184 รายการ ในจำนวนนั้นมี 138 รายการที่ระบุทั้งราคาและเนื้อที่ จึงคำนวณราคาต่อไร่ได้ ข้อมูลรอบนี้ลงวันที่ 22 กันยายน 2569

ราคากลางต่อไร่ แยกตามตำบล พร้อมจำนวนประกาศที่ใช้คำนวณ

• ตำบลเชียงดาว ไร่ละ 1,772,526 บาท จาก 95 รายการ
• ตำบลแม่นะ ไร่ละ 1,341,547 บาท จาก 17 รายการ
• ตำบลปิงโค้ง ไร่ละ 1,120,000 บาท จาก 5 รายการ
• ตำบลเมืองงาย ไร่ละ 912,737 บาท จาก 9 รายการ

ขอให้ดูจำนวนรายการควบคู่กับตัวเลขเสมอ ตัวเลขของตำบลเชียงดาวคำนวณจาก 95 รายการ ถือว่าหนักแน่นพอสมควร ส่วนตัวเลขของตำบลปิงโค้งคำนวณจากเพียง 5 รายการ ซึ่งแปลว่าประกาศราคาสูงหรือต่ำผิดปกติเพียงรายการเดียว ก็ขยับตัวเลขทั้งตำบลได้ ให้ถือเป็นตัวชี้ทิศทาง ไม่ใช่มาตรฐาน

ตำบลที่เหลือในอำเภอมีประกาศน้อยเกินกว่าจะคำนวณค่ากลางที่มีความหมายได้ เราจึงไม่ใส่ตัวเลขให้ แทนที่จะใส่ตัวเลขที่ไม่มีน้ำหนัก

อะไรทำให้ราคาต่างกัน

เราแยกประกาศ 138 รายการเดียวกันนี้ออกตามลักษณะที่ประกาศระบุไว้เอง ผลออกมาดังนี้

ติดถนน ประกาศที่ระบุว่าติดถนน ราคากลางไร่ละ 2,980,392 บาท จาก 21 รายการ ส่วนประกาศที่ไม่ได้ระบุ ราคากลางไร่ละ 1,500,000 บาท จาก 117 รายการ นี่คือช่องว่างที่กว้างที่สุดในข้อมูลทั้งชุด

มีสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินเปล่าราคากลางไร่ละ 1,500,000 บาท จาก 105 รายการ ส่วนที่ดินพร้อมบ้านหรือรีสอร์ตอยู่ที่ไร่ละ 3,021,978 บาท จาก 33 รายการ ข้อนี้ต้องอ่านด้วยความระวัง เพราะราคานั้นรวมมูลค่าสิ่งปลูกสร้างไว้ด้วย ไม่ได้แปลว่าที่ดินใต้บ้านแพงกว่า

ระบุเอกสารสิทธิ์ ประกาศที่ระบุประเภทเอกสารสิทธิ์ ราคากลางไร่ละ 1,772,727 บาท จาก 81 รายการ ส่วนประกาศที่ไม่ระบุ อยู่ที่ไร่ละ 1,272,727 บาท จาก 57 รายการ

ข้อสุดท้ายนี้มีประโยชน์กับคุณโดยตรงที่สุด เพราะเป็นข้อเดียวในทั้งสี่ข้อที่คุณแก้ได้เองในวันนี้ ถ้าที่ดินของคุณมีโฉนดหรือ น.ส.3 ก. แล้วประกาศของคุณไม่ได้เขียนไว้ คุณกำลังปล่อยให้ผู้ซื้อคิดไปเองในทางที่ไม่เป็นคุณกับคุณ

วิวดอย ประกาศที่ระบุว่ามีวิวดอย ราคากลางไร่ละ 1,681,452 บาท จาก 86 รายการ ส่วนที่ไม่ได้ระบุ อยู่ที่ไร่ละ 1,534,314 บาท จาก 52 รายการ ช่องว่างแคบกว่าที่หลายคนคาด เหตุผลที่น่าจะเป็นไปได้คือ ในเชียงดาวการเห็นดอยหลวงเป็นเรื่องปกติจนแทบไม่ใช่จุดต่าง

คำเตือนที่ต้องอ่านคู่กับทุกตัวเลขข้างต้น

เป็นราคาตั้ง ไม่ใช่ราคาซื้อขาย ทุกตัวเลขในหน้านี้มาจากราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ในประกาศสาธารณะ ราคาที่ตกลงกันจริงมักต่ำกว่านั้น และไม่มีการเปิดเผยต่อสาธารณะ

บางกลุ่มมีตัวอย่างน้อยมาก โดยเฉพาะตำบลปิงโค้งที่มี 5 รายการ และกลุ่มที่ระบุว่าติดถนนที่มี 21 รายการ เราพิมพ์จำนวนตัวอย่างไว้ทุกบรรทัดก็เพื่อให้คุณชั่งน้ำหนักเองได้

ความต่างคือความสัมพันธ์ ไม่ใช่สาเหตุ ตำบลที่มีค่ากลางสูง อาจเป็นเพียงตำบลที่มีแปลงติดถนนและแปลงวิวดอยอยู่มาก ไม่ได้แปลว่าที่ดินในตำบลนั้นมีค่ามากกว่าโดยตัวมันเอง

นี่ไม่ใช่การประเมินราคา ราคาประเมินอย่างเป็นทางการมีสองแบบ คือราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ ซึ่งสำนักงานที่ดินใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีในวันโอน กับราคาประเมินจากผู้ประเมินที่ได้รับอนุญาต ซึ่งธนาคารใช้ ตัวเลขในหน้านี้ไม่ใช่ทั้งสองอย่าง

ช่องว่างราคาไทยกับอังกฤษ

เรื่องหนึ่งที่เจ้าของที่ดินควรรู้ก่อนตั้งราคา คือราคาบนเว็บประกาศภาษาไทยกับเว็บประกาศภาษาอังกฤษที่ทำตลาดกับผู้ซื้อต่างชาติ ต่างกันมาก

เว็บภาษาอังกฤษแห่งหนึ่งที่เราสำรวจ มีราคากลางของประกาศอยู่ที่ 9,742,502 บาท และราคากลางต่อตารางวาที่ 2,408 บาท ซึ่งเทียบเท่าราวไร่ละ 963,200 บาท ขณะที่เว็บภาษาไทยลงที่ดินเกษตรในหุบเดียวกันไว้ที่ไร่ละ 250,000 ถึง 900,000 บาท

ตัวเลขสองชุดนี้ไม่ได้ขัดกัน แต่สะท้อนว่าแปลงคนละแบบถูกนำไปเสนอกับผู้ซื้อคนละกลุ่ม และเป็นเหตุผลว่าทำไมการตั้งราคาจึงพลาดได้ทั้งสองทาง ตั้งตามราคาบนเว็บต่างชาติแล้วประกาศไม่มีคนสนใจเลย หรือตั้งตามราคาที่ดินเกษตรทั้งที่แปลงของคุณติดถนนลาดยางและมีน้ำมีไฟ

จะตั้งราคาอย่างไร

เริ่มจากค่ากลางของตำบลคุณในรายการข้างบน แล้วปรับขึ้นหรือลงด้วยสี่ข้อที่ข้อมูลชี้ว่ามีผล คือติดถนนหรือไม่ มีสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ ระบุเอกสารสิทธิ์ได้หรือไม่ และมีวิวดอยหรือไม่ จากนั้นเปิดดูประกาศจริงในตำบลเดียวกับคุณสักสิบรายการ แล้วดูว่าแปลงของคุณควรอยู่ตรงไหนในกลุ่มนั้น

ถ้าอยากให้เราทำให้ ส่งรูปเอกสารสิทธิ์และหมุดแผนที่มา เราจะบอกช่วงราคาต่อไร่ของประกาศในตำบลของคุณ พร้อมจำนวนรายการที่ใช้คำนวณ

สิ่งที่เราให้ไม่ได้ก็บอกไว้ตรงกัน เราให้ราคาประเมินไม่ได้ และเราไม่ได้ไปดูที่ดินของคุณ เราทำงานจากทางไกล สิ่งที่เราทำได้คือเอาประกาศของเพื่อนบ้านคุณมาเรียงให้ดู พร้อมบอกว่าแต่ละตัวเลขมาจากกี่รายการ